Wie Stiftungen die passende Immobilie finden

Immobilien gelten als eine der solidesten Formen der Kapitalanlage. Im zweiteiligen Blog-Gastbeitrag erklärt Matthias Krieger, Geschäftsführender Gesellschafter der Krieger + Schramm Unternehmensgruppe und stlv. Vorsitzender der Dagmar + Matthias Krieger Stiftung, worauf Stiftungen beim Kauf von Häusern und Wohnungen achten sollten.

Teil 1: Wie Stiftungen die passende Immobilie finden
Teil 2: So rentabel ist Betongold wirklich

Die 5 besten Tipps für Immobilien als Kapitalanlage

Matthias Krieger
Foto: Krieger + Schramm
Matthias Krieger

Betongold hat derzeit Hochkonjunktur. Weder Kursrückschläge noch Zinsausfälle schmälern die Aussicht auf Einkünfte aus der vermeintlich sicheren Geldanlage. Auch die Corona-Pandemie scheint an diesem Trend nichts zu ändern. Zudem sorgt die Investition in echte Sachwerte für ein beruhigendes Gefühl. Dennoch gilt: Jede Anlageimmobilie kann an Wert verlieren – sei es, weil die Lage doch nicht so beliebt ist wie gedacht oder sich der Mieter als problematisch erweist. Zwar ist der Erwerb der richtigen Immobilie immer auch eine Frage des Glücks und des richtigen Timings. Trotzdem gibt es einige Faktoren, auf die gerade Stiftungen achten sollten, um Fallstricke beim Immobilienkauf zu vermeiden. Grundsätzlich gilt: Bei Gewerbeimmobilien locken zwar hohe Renditechancen, gleichzeitig bergen sie aufgrund starker Marktschwankungen ein hohes Risiko, wie die aktuelle Corona-Zeit wieder einmal zeigt. So ist der Bedarf an freien Gewerbeflächen recht volatil und nur schwer vorauszusehen, neue Trends wie Home-Office und alternative Bürostrukturen führen bisweilen zu hohen Leerständen. Stiftungen sollten daher von solchen Anlagen absehen und stattdessen Investments in Wohnimmobilien vorziehen. Dort sind die zu erwartenden Renditen zwar nicht ganz so hoch, aber dafür deutlich besser planbar: Vielen Stiftungen sind gerade regelmäßige und nachhaltige Cashflow sehr wichtig.  

1. Die Suche selbst in die Hand nehmen 

Die Wahl der richtigen Anlageimmobilie hängt in erster Linie von der Nutzung, dem eingesetzten Kapital und dem erwarteten Ertrag ab. Diese Kriterien schränken die Zahl an möglichen Investitionsobjekten schon deutlich ein. Grundsätzlich sollten Stiftungen ausreichend Zeit in die Suche investieren, um sich einen eigenen Überblick über den Immobilienmarkt zu verschaffen.  

Die erste Anlaufstelle sind einschlägige Immobilien-Suchportale im Internet. Gerade die großen Anbieter bieten oft eine gesonderte Kategorie „Anlageimmobilien“ an. Einige kleinere Seiten haben sich sogar eigens auf Immobilien-Investments zur Vermietung spezialisiert. Dort können Stiftungen meist ein eigenes Investitionsprofil erstellen. Der Algorithmus schlägt dann regelmäßig passende Inserate vor. 

Gerade bei Anlageimmobilien kann es sich für Stiftungen auch lohnen, einen renommierten Immobilienmakler zu engagieren. Er kennt den Immobilienmarkt der Wunschregion gut und kann gezielt nach passenden Angeboten suchen. Ebenso empfiehlt sich der Besuch bei der Bank des Vertrauens und bei einer Versicherung. Diese besitzen häufig neben ihrem Kerngeschäft auch Immobilien und betätigten sich selbst als Makler, haben also nicht selten selbst interessante Objekte im Portfolio.  

2. Auf den richtigen Standort achten 

Wer eine Anlageimmobilie erwerben will, sollte dies an einem Standort mit Zukunft tun – also dort, wo die Arbeitslosigkeit niedrig ist und die Bevölkerungszahl zumindest nicht schrumpft. Denn wenn eine Region prosperiert, stehen die Chancen auch künftig gut, dass sich solvente Mieter finden und die Immobilie im Wert steigt. Stiftungen sollten außerdem auf die Mikrolage achten. Eine heruntergekommene Immobilie in einer verrufenen Straße ist kein wirklich guter Deal. Umgekehrt kann eine Anlageimmobilie in einer durchschnittlichen Lage aber eine gute Wahl sein, wenn andere Faktoren passen. Ein guter Zustand, zeitgemäße Grundrisse und eine gute Verkehrsanbindung sprechen dafür, dass das Objekt für viele Mieter interessant sein könnte. 

3. Nicht zu teuer einkaufen 

Der Kaufpreis spielt für den Anlageerfolg eine große Rolle. In Boom-Städten ist der Kaufpreis in der Regel sehr hoch und die Anfangsrendite entsprechend niedrig. Das muss nicht automatisch schlecht sein. Im Gegenteil: Eine geringe Anfangsrendite ist oft sogar besser – sofern sie reale Marktwerte widerspiegelt. Langfristig ist die Rendite nämlich wegen der Zukunftsaussichten der Stadt oder Region meist dennoch attraktiv. Umgekehrt befinden sich Anlageimmobilien mit hoher Anfangsrendite – also einem im Verhältnis zu den derzeitigen Mietpreisen günstigen Preis – häufig in strukturschwachen Regionen, bei denen fraglich ist, ob die Mieteinnahmen langfristig erzielbar oder nicht sogar Leerstände zu erwarten sind – das würde nämlich den Wert der Immobilien negativ beeinflussen. Stiftungen sollten sich anschauen, wie hoch der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete ist und ob dieses Verhältnis für den Standort üblich ist. Ein Faktor von 20 ist tendenziell günstig, 25 in vielen Lagen mittlerweile üblich, 30 auf jeden Fall teuer.  

4. Der Zustand der Immobilie 

Auch die Frage, ob und wenn ja welche Sanierungen in Zukunft anfallen könnten, entscheidet über die Attraktivität einer Anlageimmobilie. Veraltete Haustechnik oder sogar Bauschäden können erhebliche Folgekosten verursachen, schlimmstenfalls kann eine Totalsanierung sogar mehr kosten als ein Neubau. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt bestimmte Sanierungen sogar ausdrücklich vor. Diese Kosten sollten Stiftungen bei der Kalkulation unbedingt berücksichtigen. Auch ungewöhnlich hohe Nebenkosten für die Mieter können gegen eine bestimmte Anlageimmobilie sprechen. Ob eine Immobilie gut gedämmt ist und deshalb wenig Energie braucht, oder ob viel Geld für Öl oder Gas ausgegeben werden muss, lässt sich dem bei einem Verkauf mittlerweile gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis entnehmen. 

5. Den Faktor Mieter berücksichtigen 

Selbst eine an sich interessante Immobilie kann sich im Nachgang als Reinfall erweisen. Nämlich dann, wenn es Problemmieter im Haus gibt. Mietrückstände, Prozesse sowie anschließende Räumungen oder auch verwüstete Wohnungen können richtig ins Geld gehen. Daher sollten Stiftungen die Mieterstruktur im Haus sorgfältig prüfen. Gab es in der Vergangenheit Mietrückstände, unregelmäßige Zahlungen oder juristische Auseinandersetzungen mit Mietern? Ein Blick in die bestehenden Mietverträge liefert in der Regel wertvolle Indizien. Unbefristete und bereits lange laufende Mietverträge versprechen seltene Mieterwechsel und einen geringen Verwaltungsaufwand. Bestehen Mietverhältnisse dagegen erst seit kurzer Zeit, müssen Stiftungen das Risiko einkalkulieren, dass es zu häufigen Mieterwechseln oder gar Leerständen kommt. 

Transparenzhinweis

Artikel von externen Autoren: Transparenz und Selbstverständnis

Krieger + Schramm

Zuhause ist weitaus mehr als ein Ort, es ist ein Gefühl. Seit über 25 Jahren schafft Krieger + Schramm Wohlfühlorte für Menschen - zur Eigennutzung oder Kapitalanlage. Dabei hat der geschäftsführende Gesellschafter Matthias Krieger bereits vor über 10 Jahren den Fokus auf das Thema „gesunde Wohnräume“ gelegt, eines der Alleinstellungsmerkmale der Unternehmensgruppe. Seit 1992 hat sie sich von einem reinen Bauunternehmen zu einem modernen und leistungsfähigen Wohnungsbau-Spezialisten entwickelt. Als inhabergeführtes Familienunternehmen stehen die über 140 Mitarbeiter für Zuverlässigkeit, Partnerschaft, Kompetenz und Verantwortung. 

Teil 2: Immobilien als Kapitalanlage
Aktuelle Beiträge
Stiftungsrecht

Kontoeröffnung: Welche persönlichen Daten müssen erhoben werden?

Steuerumgehungsbekämpfungsgesetz, Geldwäschegesetz: Zur Erhöhung der Transparenz bei Kontoeröffnungen sind auch rechtsfähige Stiftungen verpflichtet, umfangreiche Auskünfte über Personendaten der wirtschaftlich Berechtigten zu liefern.

Mehr
Globales Engagement

Zusammenarbeiten, um die Kurve abzuflachen

Welche Auswirkungen hat Covid-19 auf die afrikanische Philanthropie? Was sind in Zeiten der Pandemie die größten Heraus­forderungen für den Stiftungssektor in Kenia? Und wie geht er damit um? Wir haben bei Nancy Kairo von der African Venture Philanthropy Alliance und Evans Okinyi vom East Africa Philanthropy Network nachgefragt.

Mehr
Impuls

Digitale Plattformen neu denken: Förderung von Pluralismus und Inklusion

Digitale Plattformen sind beliebter denn je – können aber auch die soziale Spaltung fördern und unsere eigenen Perspektiven weiter einengen. Doch wie können Stiftungen und weitere Akteure/innen der Zivilgesellschaft ihren Teil dazu beitragen, diese Entwicklung zu bremsen? Ein Plädoyer zur Förderung des Pluralismus. 

Mehr
Stiftungs-News

Hochschulen auf dem herausfordernden Weg zum Wintersemester

Die Corona-Pandemie zwang Hochschulen zu einer Vollbremsung: Der Präsenzbetrieb musste eingestellt, neue Online-Angebote organisiert und das Wintersemester geplant werden. Wie gehen Universitäten mittlerweile mit der Ausnahmesituation um?

Mehr
Unsere Demokratie

Oh wie Ostdeutschland – Impulse aus der Zivilgesellschaft

Trotz oder gerade aufgrund der Covid19-Pandemie wird deutlich, dass es einer starken und vielfältigen Zivilgesellschaft bedarf. Die Initiative Zukunftslabor Ost setzt sich für langfristige Partnerschaften und nachhaltiges demokratisches Engagement in Ostdeutschland ein.

Mehr
Geschlechtergerechtigkeit

Klimawandel ist nicht genderneutral

Frauen sind weltweit in höherem Maße von den negativen Auswirkungen des Klimawandels sowie vom Raubbau an der Natur betroffen. Ein feministischer Ansatz, der vor Ort verwurzelt ist, kann eine machtvolle Quelle für Umweltschutz und Geschlechtergerechtigkeit zugleich sein. 

Mehr

Mehr zum Thema

Kapital und Wirkung

So rentabel ist Betongold wirklich

Wer eine Immobilie als Geldanlage erwirbt, muss Kosten und Ertrag sorgfältig kalkulieren. Im zweiteiligen Blog-Gastbeitrag erklärt Matthias Krieger, Geschäftsführender Gesellschafter der Krieger + Schramm Unternehmensgruppe, worauf Stiftungen beim Kauf achten sollten. Teil 2: Wie Stiftungen die Rendite bestimmen – und ab wann sich die Investition in Betongold lohnt.

Mehr
Grundlagen beim Stiftungsvermögen
Theo Starck

Grundlagen Stiftungsvermögen

Rendite-Risiko-Profil, Anlagestrategie, Gesamtportfolio: Was muss man beachten, wenn man sich mit dem Vermögen der eigenen Stiftung auseinandersetzen möchte?

Mehr
Kapital und Wirkung

Nachhaltiges Investieren nach ESG-Kriterien

Nachhaltige Kapitalanlagen spielen für Stiftungen eine immer größere Rolle: Die ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) bieten hierfür eine wichtige Orientierung. Welche Auswirkungen die Kriterien auf Ertrag und Risiken der Kapitalanlagen haben, dazu spricht Klaus Siegers, Vorstandsvorsitzender der Weberbank, im Interview mit Stifter TV.

Mehr