So rentabel ist Betongold wirklich

Wer eine Immobilie als Geldanlage erwirbt, muss Kosten und Ertrag sorgfältig kalkulieren. Im zweiteiligen Blog-Gastbeitrag erklärt Matthias Krieger, Geschäftsführender Gesellschafter der Krieger + Schramm Unternehmensgruppe und stlv. Vorsitzender der Dagmar + Matthias Krieger Stiftung, worauf Stiftungen beim Kauf achten sollten.

Teil 1: Wie Stiftungen die passende Immobilie finden
Teil 2: So rentabel ist Betongold wirklich

Tipps für Immobilien als Kapitalanlage

Matthias Krieger
Foto: Krieger + Schramm
Matthias Krieger

In Zeiten niedriger Zinsen betrachten immer mehr Stiftungen Immobilien als ideale Kapitalanlage. Häuser und Wohnungen gelten nicht nur als wertbeständig, sondern versprechen zusätzlich deutlich höhere Renditen als klassische Geldanlagen. Projektentwickler und Makler nennen regelmäßig eine Spanne von vier bis sechs Prozent pro Jahr. Stiftungen, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten, sollten aber vorab sorgfältig durchrechnen, ob diese Traumrenditen realistisch und nachhaltig erzielbar sind. Meist legen Verkäufer eine Modellrechnung vor. Die Annahmen sind jedoch in der Regel sehr optimistisch. Sie erfüllen sich vor allem dann, wenn der Wert der Immobilie und die Miete im Zeitverlauf deutlich steigen und der Erhaltungsaufwand gleichzeitig gering bleibt. Das muss aber nicht so sein. Stiftungen sollten sich daher vorab selbst ein Bild von der zu erwartenden Rendite machen.

Stiftungen sollten den Ertragswert berechnen

Die Grundüberlegungen sind für alle angebotenen Wohnimmobilien gleich, egal, ob es sich um eine Eigentumswohnung zur Vermietung oder Appartements in einer Seniorenresidenz, einem Pflegeheim oder einem Studentenwohnheim handelt. Zuerst sollten Stiftungen den Ertragswert berechnen. Dieser ergibt sich aus den nachhaltig zu erwartenden Mieteinnahmen im Verhältnis zu den Gesamtinvestitionskosten, also Kaufpreis plus Nebenkosten. Die Mieteinnahmen sind bei der Berechnung jedoch um die durchschnittlichen jährlichen Renovierungs- und Reparaturkosten sowie die Verwaltungskosten zu reduzieren. Eventuelle Steuervorteile können ein zusätzliches Schmankerl, sollten jedoch nicht der Investitionsgrund an sich sein.

Ein Beispiel: Eine Immobilie kostet 220.000 Euro inklusive Kaufnebenkosten (ca. 10 Prozent). Die jährlich zu erwartenden Kosten (zum Beispiel Instandhaltung, Verwaltung, möglicher Leerstand, ggfls. Steuern) betragen 2.500 Euro. Für die Berechnung der Nettomietrendite werden die die jährlichen Bruttomieteinnahmen abzüglich der Kosten pro Jahr ins Verhältnis zur Gesamtinvestition gesetzt. Das bedeutet im vorliegenden Beispiel bei Mieteinnahmen von monatlich 1.000 Euro, eine Nettomietrendite von 4,3 Prozent. Da die Berechnungen einen langen Zeitraum abdecken, ist es entscheidend, ein tragbares Rendite-Risiko-Profil aufzustellen: Mieteinnahmen können sinken, unerwartete Kosten hinzukommen.

Die Netto-Rendite ist entscheidend

Bei der Frage nach dem tatsächlichen Anlagegewinn ist nur die Netto-Rendite entscheidend. Sie berücksichtigt sämtliche anfallende Kosten, also neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten, die rund zehn Prozent vom Kaufpreis ausmachen, die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung, ebenso wie mögliche Mietausfälle, die je nach Region unterschiedlich wahrscheinlich sind. Die Brutto-Rendite spiegelt dagegen nur das Verhältnis der Mieteinnahmen zum  Kaufpreis wider. Im obigen Rechenbeispiel würde die Brutto-Rendite also mehr Ertrag suggerieren, als das Investment in der Praxis einbringt – im Beispiel ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6 Prozent.

Eine niedrige Anfangsrendite ist häufig das bessere Investment

Aber auch bei einer hohen Bruttoanfangsrendite kann Vorsicht geboten sein. Eine hohe Bruttoanfangsrendite, also ein vergleichsweiser geringer Kaufpreis, findet man oft in strukturschwachen Regionen, bei denen fraglich ist, ob die Mieteinnahmen langfristig steigen wird oder sogar Leerstände zu erwarten sind. Eine niedrige Anfangsrendite ist häufig das bessere Investment – sofern sie reale Marktwerte widerspiegelt. Langfristig betrachtet ist die Rendite wegen der Zukunftsaussichten der Stadt oder Region und damit einhergehenden Wertsteigerungschancen meist dennoch attraktiv.

Zudem hat die Art der Immobilie Einfluss auf die Rendite: Da Einfamilien- und Doppelhäuser meist einen hohen Grundstücksanteil haben, ist die laufende Rendite dort etwas geringer. Dieser Nachteil beim Vermieten kann sich beim Verkaufen schnell als Vorteil erweisen, da solche Grundstücke auch für Selbstnutzer interessant sind, die häufig höhere Preise zahlen als Kapitalanleger, denen es im Wesentlichen um die Rendite geht. Bei Mehrfamilienhäusern lässt sich umgekehrt grundsätzlich eine höhere laufende Rendite als mit einzelnen Häusern oder mit Eigentumswohnungen erzielen. Dafür können allerdings auch eher Leerstände auftreten und problematische Mieter angezogen werden.

Drei Punkte für den Anlageerfolg

Die Höhe der Rendite ist demnach keinesfalls nur eine Frage des Glücks und des richtigen Timings. Mit der richtigen Planung lässt sich der Anlageerfolg auf verschiedene Weisen beeinflussen. Stiftungen sollten dabei vor allem auf drei Punkte achten:

Der Kaufpreis muss dem wahren Wert der Immobilie entsprechen. In Spitzenlagen sind Wertsteigerungen meist auf Jahre hinaus eingepreist. Ein hoher Kaufpreis empfiehlt sich nur dann, wenn Investoren die Immobilie langfristig halten wollen oder sich die Spekulation leisten können. Stiftungen sollten sich anschauen, wie hoch der Kaufpreis im Verhält­nis zur Jahreskaltmiete ist und ob das Verhältnis für den Standort üblich ist. Als Faustregel gilt: Ein Faktor von 20 ist günstig, 25 mittlerweile üblich, 30 ist relativ teuer.

Die Kalkulation sollte temporäre Mietausfälle - etwa durch Leerstände - berücksichtigen. Stiftungen sollten auch unvorhersehbare Reparaturkosten einplanen, zum Beispiel wegen einer kaputten Heizung oder anderer größerer außerplanmäßigen Kosten, die sich in der Regel nicht auf die Mieter umlegen lassen.

Die Umweltauflagen sind in den vergangenen Jahren immer strikter geworden und drücken den Ertrag. So sind Eigentümer zunehmend verpflichtet, energetische Sanierungen vorzunehmen, etwa den Austausch von veralteten Heizungen oder die Dämmung von obersten Geschossdecken und Dächern. Die Kalkulation sollte also regelmäßige Rücklagen für Sanierungsarbeiten beinhalten.

Stiftungen müssen die Kosten nicht alleine tragen. Der Staat greift Eigentümern auf verschiedene Weisen unter die Arme – unter anderem mit diversen Steuer- oder Finanzierungsvorteilen. So können Immobilienbesitzer zum Beispiel die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung mit den Mieteinahmen verrechnen Grundsätzlich sollte sich die Immobilie aber auch ohne Steuervorteile rechnen. Selbst bei denkmalgeschützten Gebäuden können Eigentümer bei anstehenden Sanierungen nämlich lediglich einen Bruchteil der Kosten absetzen. Das Grundstück lässt sich überhaupt nicht steuerlich abschreiben. Außerdem könnte sich der Staat entscheiden, die Steuervorteile in Zukunft zu kürzen oder gleich ganz abzuschaffen. Stiftungen sollten den Fiskus bei ihren Renditeüberlegungen daher am besten außen vor lassen.

Transparenzhinweis

Artikel von externen Autoren: Transparenz und Selbstverständnis

Krieger + Schramm

Zuhause ist weitaus mehr als ein Ort, es ist ein Gefühl. Seit über 25 Jahren schafft Krieger + Schramm Wohlfühlorte für Menschen - zur Eigennutzung oder Kapitalanlage. Dabei hat der geschäftsführende Gesellschafter Matthias Krieger bereits vor über 10 Jahren den Fokus auf das Thema „gesunde Wohnräume“ gelegt, eines der Alleinstellungsmerkmale der Unternehmensgruppe. Seit 1992 hat sie sich von einem reinen Bauunternehmen zu einem modernen und leistungsfähigen Wohnungsbau-Spezialisten entwickelt. Als inhabergeführtes Familienunternehmen stehen die über 140 Mitarbeiter für Zuverlässigkeit, Partnerschaft, Kompetenz und Verantwortung. 

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